ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม

ปัจจัยพื้นฐานที่ควรพิจารณาก่อนซื้อบ้านสักหลัง มีดังนี้

• งบ

• การเดินทาง

• ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ

• สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

สิ่งที่คุณควรคำนึงถึงที่สุดคือ คุณมีงบในการซื้อที่พักอาศัยอยู่เท่าไร เพราะมันจะช่วยให้คุณตัดสินใจเลือกประเภทที่พักที่เหมาะสมกับคุณได้ 

แต่หากคุณไม่มีข้อจำกัดเรื่องงบเป็นพิเศษ ข้อถัดมาที่ควรพิจารณาคือ ที่อยู่อาศัยประเภทใดที่เหมาะกับคุณและครอบครัวมากที่สุด โดยพิจารณาจากปัจจัยอื่นๆ เช่น การเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น มีโรงเรียน ห้างสรรพสินค้า และสปอร์ต คอมเพล็กซ์อยู่ใกล้ๆ

การหาเงินซื้อบ้าน

คุณควรหาเงินซื้อที่อยู่อาศัยโดยการขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีงบประมาณที่จำกัด ประการแรกที่คุณควรทำคือ ตัดสินใจเลือกประเภทที่พักที่ต้องการและอยู่ในงบที่คุณตั้งไว้ ในกรณีที่คุณใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือตัวแทนทางกฎหมายเข้ามาจัดการธุรกรรมให้ คุณควรเช็คเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้ดีเพื่อจะได้ทราบถึงจำนวนเงินที่แน่นอนที่คุณต้องจ่าย 

ธนาคารจะคิดค่าดำเนินการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมไปถึงค่าตีราคาสินทรัพย์ เมื่อติดต่อขอสินเชื่อแล้ว จำนวนเงินที่คุณจะสามารถขอกู้ได้จริงจะขึ้นอยู่กับสถานภาพทางการเงินของคุณและการประเมินราคาสินทรัพย์จากทางธนาคาร หรือมูลค่าการซื้อขายจริง  ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารจะให้กู้เพียง 80% เช่น ราคาบ้านจริง 1 ล้าน ธนาคารจะให้กู้ 800,000 บาทเป็นต้น นอกจากนี้ ธนาคารอาจพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้รายเดือน ตลอดจนประวัติการเงินของคุณด้วย  

สำหรับที่พักที่โครงการนำมาขายใหม่นั้น ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติผ่านเกณฑ์จะได้รับสินเชื่อที่ 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายใหม่ หรือของมูลค่าในตลาด โดยพิจารณาจากตัวเลขที่ต่ำกว่า 

สิ่งที่คุณควรทำ:

• มีเงินออมที่พร้อมนำมาใช้ได้ สำหรับเป็นกรณีเงินดาวน์

• สินเชื่อที่อยู่อาศัย (หากจำเป็น)

หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะซื้อมีช่วงเวลาเช่าซื้อที่จำกัด อาจส่งผลให้การขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ยากขึ้นไปด้วย โดยทั่วไปแล้ว ยิ่งระยะเวลาเช่าซื้อสั้นมากเท่าไร อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็จะเพิ่มสูงขึ้นมากเท่านั้น

เมื่อเข้าชมห้องพักตัวอย่าง คุณต้องไม่ลืมว่าห้องพักตัวอย่างจะต่างจากห้องพักจริง  ดังนั้น คุณควรตวจสอบรายละเอียดของห้องพักที่คุณซื้อในสัญญาการซื้อขายให้ละเอียด

การมีสิทธิเลือกซื้อ

หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณต้องขอการมีสิทธิเลือกซื้อจากผู้ขาย การมีสิทธิเลือกซื้อถือเป็นสิทธิที่คุณมีต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และถือเป็นการจองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ด้วย 

ด้วยมีเจตจำนงต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า ค่าจอง เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าต้องการซื้อ 

ค่าจองที่คุณต้องจ่ายให้กับทางโครงการบ้าน เป็นการวางมัดจำว่าคุณสนใจในโครงการดังกล่าว ซึ่งถ้าคุณได้วางเงินจองไว้แล้ว แต่ไม่ได้มาทำสัญญาการซื้อขายบ้าน เงินจองดังกล่าวคุณจะไม่ได้คืน แต่ส่วนใหญ่ถ้าหากผู้จอง ยื่นกู้ขอสินเชื่อกับทางสถาบันการเงินแล้วไม่ผ่าน ทางเจ้าของโครงการบ้านจะทำการคืนเงินให้กับทางผู้วางเงินจอง 

สิทธิการเลือกซื้อไม่สามารถเปลี่ยนโอนได้ ดังนั้น บุคคลที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกันจะต้องระบุชื่อไว้ในสิทธิการเลือกซื้อว่าเป็นผู้ต้องการซื้อ เฉพาะผู้ที่ถูกระบุชื่อว่าเป็นผู้ต้องการซื้อไว้ในสัญญาเท่านั้นที่มีสิทธิใช้สิทธิการเลือกซื้อ หลังได้รับสิทธิการเลือกซื้อแล้ว หากมีการเปลี่ยนรายชื่อใดๆ

สัญญาซื้อขาย ซึ่งในรายละเอียดของสัญญาจะประกอบไปด้วยใจความหลัก ๆ ดังต่อไปนี้

ประการที่ 1 ข้อความที่ระบุว่า เป็น สัญญาซื้อขาย ทั้งนี้เพราะเป็นการลงนามเพื่อการซื้อและการขายมิใช่เพื่อการอื่นใด 

ประการที่ 2 ข้อความบ่งชัดว่า ใครเป็นผู้ซื้อ ที่อยู่หรือภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่สามารถติดต่อได้

ประการที่ 3 ใครเป็นผู้ขาย นั่นคือเจ้าของที่ดินและบ้านที่ทำสัญญาซื้อขายนั่นเอง หากนิติบุคคลเป็นผู้ขาย จะมีข้อความระบุถึงกรรมการผู้จัดการหรือกรรมการผู้จัดการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคลนั้น รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ในกรณีซื้อจากโครงการต้องตรงตามที่โฆษณาไว้ ในกรณีเป็นนิติบุคคลควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือ ดูการกู้เงินจากสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมถึงข่าวสารตามหน้าหนังสือพิมพ์ และที่อยู่ซึ่งสามารถติดต่อได้

ประการที่ 4 ข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขายว่าคืออะไรอย่างชัดเจนอ้างอิงได้ โดยต้องระบุว่าเป็นโฉนดเลขที่เท่าใด ตั้งอยู่ในท้องที่ใด มีเนื้อที่เท่าไร กี่ไร่ กี่งาน และกี่ตารางวา หากเป็นการซื้อขายพร้อมบ้านต้องระบุรูปทรงของบ้านด้วย หรือมีแบบอาคารเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จะดีมาก 

ประการที่ 5 ต้องระบุชัดเจนถึงราคาของที่ดินและบ้านที่จะซื้อจะขายนั้น ทั้งนี้ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาคงที่ในวันที่เซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดจะเปลี่ยนแปลงขึ้นลงอย่างไรก็ตาม 

ประการที่ 6 ข้อความระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้นย่อมโอนให้ผู้ซื้อตั้งแต่"ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน" แต่จะมีผลตามกฎหมายนั้นก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน ในการโอนกรรมสิทธิ์จะระบุผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วยซึ่งมักจะเป็นผู้ซื้อที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและปรับปรุงเป็นออกค่าใช้จ่ายฝ่ายละครึ่งหนึ่ง สัญญาซื้อขายที่ดีจะต้องมีความชัดเจนในเรื่องนี้ 

ข้อนี้สำคัญมาก เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายเปลี่ยนเจ้าของด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ดำเนินการโดยเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกบ้าน หรือบรรดาบ้านจัดสรรทั้งหลาย หากจะรับโอนกันได้ บ้านต้องสร้างเสร็จตามสัญญา ตรงนี้เป็นข้อได้เปรียบของสินค้าประเภทบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย บ้านพร้อมอยู่ กระทั่งบ้านมือสอง และบ้านประมูล เพราะบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะตกอยู่ในภาวะซื้อบ้านไม่ได้บ้านน้อยมาก 

ประการที่ 7 ข้อบังคับจากกฎหมายแพ่งว่าด้วยการซื้อขาย ซึ่งอนุญาตให้คู่สัญญาทำสัญญากันว่าจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิ์ก็ได้ด้วย ทั้งนี้ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิ์นั้นเป็นเรื่องของผู้ขาย กรณีอย่างนี้จะเกิดกับการซื้อบ้านมือสอง หรือบางทีซื้อบ้านทิ้งดาวน์ แต่การซื้อบ้านใหม่สร้างเสร็จ หรือบ้านผ่อนดาวน์ จะไม่มีเรื่องแบบนี้ หากเป็นลักษณะการทำสัญญาค้ำประกันดูแลตัวบ้านโดยกำหนดระยะเวลาประมาณ 1-3 ปีไว้

ในกรณีบ้านพร้อมอยู่ บ้านทิ้งดาวน์ บ้านมือสองต่าง ๆ ความรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่องเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ ทั้งนี้หมายความถึงทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นชำรุดบกพร่องอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันผู้ซื้อมุ่งจะใช้เป็นปกติ หรือประโยชน์ที่เป็นความมุ่งหมายแห่งสัญญานั้นเอง กฎหมายแพ่งระบุชัดเจนว่า ให้ใช้บังคับถึงแม้ว่าผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องนั้นมีอยู่ในตอนทำสัญญาซื้อขายกัน การให้ใช้บังคับก็คือผู้ซื้อไม่สามารถท้วงติงสภาพของบ้านได้ ในเงื่อนไขต่อไปนี้

ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่า มีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน หมายความว่า หากประมาทไม่ตรวจสอบให้ดี ผู้ซื้อก็ต้องรับผิดชอบเอง

ความชำรุดบกพร่องนั้นเห็นประจักษ์ ในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อนหรือท้วงติง

การซื้อขายนั้นเป็นการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด (ตรงนี้ต้องเข้าใจว่าการซื้อบ้านจากการประมูลขายทอดตลาดนั้น ควรจะไปตรวจดูสภาพบ้านก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบหากบ้านชำรุด)

สำหรับกรณีความรับผิดเพื่อการรอนสิทธินั้น การซื้อบ้านสร้างเสร็จเป็นการเลี่ยงเรื่องนี้โดยตรง เป็นการป้องกันซื้อบ้านแล้วไม่ได้โอน เพราะบ้านติดจำนอง หรือยังไม่ได้ถ่ายถอน

แต่กระนั้นก็ควรตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดปลอดจำนองหรือไม่ ในกรณีมีโฉนดตัวจริงดูได้จากหลังโฉนดจะมีการเขียนเอาไว้ อย่าลืมว่าการรอนสิทธินั้นหากผู้ซื้อรู้อยู่แล้วว่าบ้านหรือที่ดินที่จะซื้อนั้นมีการรอนสิทธิหรือมีผู้รบกวนสิทธิอยู่แล้ว ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเอง การซื้อบ้านที่มีภาระติดจำนองจะต้องเจรจารายละเอียดกันให้ดี ว่าจะปลอดภาระจำนอง จะโอนและจะจำนองกู้เงินใหม่อย่างไร 

ประการที่ 8 ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับพื้นที่ดิน โดยปกติการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่มักจะไม่ค่อยมีปัญหานี้ โดยเฉพาะบ้านในโครงการบ้านจัดสรร แต่ถ้าหากผู้ซื้อรอบคอบมีการตรวจสอบรังวัดซ้ำกับหมุดหลักเขต และมีที่ดินขาดหรือเกินเกิดขึ้น กฎหมายให้สิทธิ์ไว้ว่า ในกรณีที่ดินเกินผู้ขายไม่สามารถเพิ่มราคาได้ แต่ในกรณีที่ดินขาดผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายลดราคาได้ ดังนี้